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晓有见地|房地产的“生存游戏”开始了

May 11
admin 2021-05-11 20:59 首页   浏览量:   次

2020年是个分水岭。

这个论断,在近期房地产公司的年报中体现得淋漓尽致,几乎所有的公司,无论是销售、还是营收、净利,都出现了放缓。人们熟悉的那些巨头,甚至出现了下滑。

限房/地价、三道红线、两集中之下,房地产高歌猛进、大放杠杆、单边上涨的时代彻底结束了,土地、金融带来的市场红利终结,“房地产回归实业,进入了管理红利时代”,不约而同地,头部房企都将这句话挂在嘴边。而它,出自万科董事长郁亮。

2021,是房地产的管理红利元年,也是新的淘汰赛和生存游戏的开始。这意味着,房地产越来越向制造业、服务业靠拢,从赚快钱变成赚慢钱、苦钱,不能适应这一趋势的房企,将会被淘汰。正如家电等行业发生的那样。

巨头们是幸运的,他们大多已布局未来。而众多根基不稳的小房企、黑马们,首要则是防止暴雷、破产。

毕竟,时代要抛弃你的时候,连个招呼都不会打。

房地产难赚钱了

融创,今年第一家发年报的巨头,就隐隐折射了这个行业的颓势。“浓眉大眼的老孙,居然也没完成任务”,2020年的融创,没能完成6000亿的销售目标。

虽然融创净利仍然饱满,但更多是为降负债的粉饰,且缺乏可持续性。

接下来的碧桂园,宇宙房企、世界冠军,出现了罕见的营收和净利下滑,上一次这样的,还是恒大。

万科、中海这两位400亿净利大佬,增速也不及预期,不到10%,为历年少见。

巨头尚且如此,更不用说一众中小房企,他们无一例外地减速,撕下了“黑马”的标签,尤其是大虹桥的闽系、浙系们,资产重估、汇兑收益、利息资本化的比例太高,净利润严重失真。

更有甚者,如千亿新贵禹洲已不加掩饰,归母净利润仅为1.17亿。还有的房企,已经亏损。

由于房地产结算的滞后性,2020年的年报,更多反映的是2019-2020上半年的销售,乃至2016-2017年的地价,诸多房企正在消化那时的高价地,以及新冠疫情的影响。

因此,2020年,大部分房地产公司的净利润率也更低了,很多不到10%,整体在13%左右。

即使中海这种20%以上的,也认为今后不能持续了,净利率走低是行业趋势。

早在七八年前,万科就提出房地产行业要变得像制造业一样,回报率回归到社会平均水平。这次,郁亮再次提出,在“房住不炒”的基调下,房地产回归居住、回归实业,已经是非常明确的趋势。

如果说之前有些开发商还有侥幸心理,那么去年以来的三道红线、贷款集中管理、土地供应两集中、严查经营贷,都让大家清醒地认识到,“房住不炒”的连续性和坚定性。

郁亮认为,房企不能再靠囤积原材料、赚土地升值的钱了,也不能再靠加杠杆、赚金融杠杆的钱了。

“所有人又站在了同一起跑线上”,他说,未来的竞争将更为全面和激烈。

动荡时代的新大陆

彼得德鲁克在《动荡时代的管理》中说:“动荡时代最大的危险不是动荡本身,而是延续过去的逻辑”。

长久以来,中国房地产被贴上了“暴利”的标签,对开发商而言,如果说,土地红利和金融红利时代,决出的是收获的多少、发展的快慢;那么,管理红利时代决定的是生存,不能胜出则意味着被淘汰。

面对新的淘汰赛,它们都必须摒弃单纯的规模扩张思路了。

本轮业绩会上,万科、碧桂园、中海、旭辉、正荣,都把管理、利润、效益放在了更重要的位置,规模与高周转,变成次要了。

万亿可能是规模竞争的终点。在此之后,所有的房企都要重新找到自己的路。四巨头以及他们身后的房企,已经出现了分歧,恒大、碧桂园、融创,跨界汽车、机器人、文旅、大健康,非常生猛,类似的还有绿地、宝能、奥园等房企。

万科仍然围绕房地产相关业务,来做开发+运营,类似的则有龙湖、中海、华润、金地等公司。

这是一种制造业+服务业的逻辑,开发业务越来越像制造业,经营业务不管是长租公寓、商业、办公、酒店、物流,则越来越像服务业。

在这个逻辑中,房企下一个十年的主题是开发+运营,生存与竞争。在万科历年财报《致股东》中,已经连续两年提到了烈度竞争、超越对手。

如果类比郁亮提到的白色家电行业,那将是如何惨烈的争斗?你如今能记得名字的家电,大概也只有格力、美的吧。

而决胜未来的根本就在于管理。

能很明显地感受到,万科、中海、龙湖这类擅长精细化管理的企业,在面对新时代挑战时的清醒与从容,也能细微地体察到,恒大、融创这些跨界巨头,以及旭辉、弘阳等黑马们的迷茫与担忧。

毕竟,万科、龙湖们已经转型了近10年,在新的运营赛道上遥遥领先,比如长租、商业、物流等,投资者翘首以盼分拆上市。

在客户服务与城市发展两个维度,房地产依然有极大的机会。但机会,总是只留给有准备的人。

就是那些具备了制造业+服务业能力的人。那些已经想清楚要赚慢钱的人。

事实上,行业的淘汰赛已经开始。泰禾、福晟、华夏幸福、协信、红星,这两年已有房企接连暴雷,且往往很难收场,万科总裁祝九胜刚刚提到,重组泰禾进展不顺利,入股有难度;平安深陷华夏幸福泥潭,仍未有解决方案。

它们中的有些人,将永远看不到房地产的新大陆,新时代的绿洲了。

2018年秋,万科喊出“活下去”,令全行业侧目;今天,已经没有人怀疑,这是多么正确的远见。


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